Ellenberg Erdmannhausen Gegen Bauschäden gibt es keine Garantie

Von Sabine Armbruster
Der Platz würde für größere Gebäude am Erdmannhäuser Ellenberg ausreichen. Doch der Baugrund ist kritisch, wie Fälle am gegenüberliegenden Hang gezeigt haben. Foto: Werner Kuhnle

Die Gemeinde Erdmannhausen will im Nachverdichtungsgebiet Ellenberg ein Baugrundgutachten empfehlen. Mehr kann sie nicht tun. Auch die Gesetzeslage ist verworren. Schäden durch die Neubauten sind nicht ausgeschlossen.

Die Anwohner des Ellenbergs in Erdmannhausen betrachten die Entwicklung in ihrem Wohngebiet mit Argusaugen. Im Zuge der Nachverdichtung sollen hier statt der bestehenden Häuser große Mehrfamiliengebäude samt Tiefgaragen entstehen. Anders als in manch anderer Gemeinde wäre die Optik hier nicht das Hauptproblem, sondern der Untergrund. Denn beim gegenüberliegenden Hang kam es bei einer ähnlichen Nachverdichtung zu teilweise massiven Schäden an ihren Eigenheimen.

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Verständlich, dass die Anwohner des Gebiets möglichst Garantien haben wollen, dass ihnen nicht das gleiche passiert. Indes: Garantien gibt es keine. Die Gemeinde Erdmannhausen hat freiwillig für rund 7000 Euro mit Genehmigung der Eigentümer auf einigen Grundstücken Sondierungsbohrungen vornehmen lassen. Und die haben eine ähnlich inhomogene Bodenmischung wie auf der anderen Seite der Bahnhofstraße ergeben. „Was ist, wenn es zu Schäden kommt?“, wollte denn auch eine Anwohnerin in der Informationsveranstaltung zum neuen Bebauungsplan für das Gebiet wissen. „Kann die Gemeinde das irgendwie versichern? Immerhin steckt unsere Altersvorsorge da drin.“ Bürgermeister Marcus Kohler erklärte, die Gemeinde könne lediglich im Bebauungsplan eine Empfehlung für eine Baugrunduntersuchung festschreiben.

Keine gesetzliche Verpflichtung für ein Bodengutachten

Das bestätigt Andreas Fritz, Sprecher des Landratsamts. Allerdings, so Fritz, sieht es anders aus, wenn es um ein konkretes Bauprojekt geht: „In den bautechnischen Nachweisen muss die Beschaffenheit und die Tragfähigkeit des Baugrunds angegeben werden. Diese Eigenschaften werden von einem Geologen durch Untersuchungen vor Ort festgelegt. Wenn eine Gefährdung benachbarter Grundstücke und Gebäude möglich ist, werden vom Prüfingenieur oder vom Landratsamt weitergehende Nachweise bzw. Sicherungsmaßnahmen gefordert.“

Eine Prüfung finde dann statt, „wenn ein Gebäude ganz oder teilweise auf einer Garage, die größer ist als 200 Quadratmeter, errichtet wird.“ Eine allgemeine gesetzliche Vorgabe zur Erstellung eines geotechnischen Berichts, so der Fachbegriff für eine Baugrunduntersuchung, bestehe jedoch nicht, erklärt ein Sprecher des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg. Er verweist auf zahlreiche Gesetze, Verordnungen und Normen, in denen geregelt sei, wie auf welchem Grund gebaut werden muss und darf.

Fachleute müssen klarstellen, was notwendig ist

Das Fehlen einer gesetzlichen Verpflichtung zu einer Baugrunduntersuchung bestätigt auch Gerhard Freier, Technikreferent der Ingenieurkammer Baden-Württemberg. „Die Statiker schreiben im Allgemeinen auf ihre Pläne, dass die Baugrundverhältnisse vom Ausführenden zu verifizieren sind.“ Bei einer solchen Untersuchung gehe es nicht nur um die Tragfähigkeit, sondern beispielsweise auch um Wasser oder die Beschaffenheit des Hangs, der eventuell gesichert werden müsse. Sein Fazit: „Ich würde schon aus Gründen der Berufshaftung darauf dringen und es am besten schon in den Vertrag reinschreiben.“ Der Bauträger beauftrage Fachleute, und die müssten ihm sagen, was nötig sei.

Ähnlich argumentiert auch Gabriele Renz von der Architektenkammer Baden-Württemberg: Der Architekt habe gegenüber dem ihn per Vertrag beauftragenden Bauherrn die Pflicht, auf die Notwendigkeit eines Baugrundgutachtens hinzuweisen, wenn etwa bekannt sei, dass der Baugrund locker oder in sonstiger Weise problematisch sei. Ein Gericht in Naumburg kam 2014 zu dem Urteil, ein Baugrundgutachten gehöre zu den Pflichten einer sachgerechten Planung.

Anwohner sollten selber Vorsorge betreiben

Es ist also im Interesse des späteren Bauträgers, im Hinblick auf mögliche Folgekosten oder teure Spezialmaßnahmen zur Baugrundsicherung, ein Gutachten erstellen zu lassen. Dass er es tut, ist dennoch nicht garantiert, weil ein solches Gutachten Geld kostet. Deshalb raten Fachleute den Nachbarn, vorab eine Beweissicherung durchführen zu lassen, die allerdings aus eigener Tasche zu bezahlen ist. Und selbst mit einer solchen Beweissicherung ist der Ausgang eines möglichen späteren Prozesses ungewiss.