Wer ein Haus kauft oder verkauft, sollte sich mit den „Spielregeln“ über die Gewährleistung beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie rechtzeitig vor dem Notartermin vertraut machen. Zwar ist der Notar nach dem Beurkundungsgesetz verpflichtet, über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Oft trauen sich die Vertragsparteien aber nicht, nachzuhaken, wenn sie etwas nicht verstanden haben.
Beim Vertrag über den Kauf einer Gebrauchtimmobilie wird im Notarvertrag in der Regel eine Haftung für Mängel am Grundstück ausgeschlossen. In Grundstückskaufverträgen über Bestandsbauten findet sich in der Regel folgende Klausel: Der Verkäufer schließt alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels aus. Was bedeutet diese Klausel konkret?
Nehmen Sie folgenden Fall: der Käufer eines Altbaus stellt bei Umbaumaßnahmen fest, dass Teile der Holzkonstruktion trockenfaul sind und deshalb ausgetauscht werden müssen. Im Kaufvertrag steht die oben angeführte Haftungsausschlussklausel.
In unserem Beispiel stellt sich die Frage nach den Rechten des Käufers. Grundsätzlich hat nämlich ein Käufer in erster Linie einen Anspruch darauf, dass Mängel an der gekauften Sache vom Verkäufer behoben werden. Ist nun für den Käufer bei einer Haftungsausschlussklausel „alles verloren“? Haftet der Verkäufer und muss er nachbessern?
Generell gilt: wer seine Haftung für Mängel ausschließt, kann später auch nicht wegen Mängeln in Anspruch genommen werden. Eine in der Rechtspraxis wichtigste Ausnahme von diesem Grundsatz ist die sogenannte „Arglisteinrede“. Haftungsausschlussklauseln sind nämlich dann unwirksam, wenn der Verkäufer Mängel am Haus arglistig verschwiegen hat. Was bedeutet nun „arglistig verschwiegen“?
Ein Verkäufer verschweigt einen Mangel dann arglistig, wenn er einen Mangel kennt und diesen Mangel dem Käufer bei den Vertragsverhandlungen nicht offenbart. Besteht nur der Verdacht eines Mangels, muss der Verkäufer dann auf die Umstände hinweisen, die einen solchen Verdacht begründen, wenn ein solcher Mangel für die Kaufentscheidung von Bedeutung ist.
Es gibt eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen zu der Frage, in welchen Fällen ein Verkäufer zur Offenbarung von Mängeln oder Verdachtsmomenten verpflichtet ist. In unserem Beispielfall gilt die Haftungsausschlussklausel. Der Verkäufer haftet nicht für die Mängel am Gebäude. Anders wäre es dann, wenn der Verkäufer bei früheren Baumaßnahmen am Gebäude feststellen musste, dass Teile der Holzkonstruktion trockenfaul sind. Dann hätte er dem Käufer dies vor dem Vertragsabschluss mitteilen müssen.
Verkäufer wie Käufer sollten sich deshalb vor einem Verkauf oder Kauf anwaltlich beraten lassen, um später vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein.
